Was Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf wissen sollten
Wer im Kanton Thurgau ein Haus, eine Wohnung, eine Villa oder ein Grundstück verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, bezahlt darauf die Grundstückgewinnsteuer. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer sind unsicher, wie hoch diese Steuer tatsächlich ausfällt, wann sie fällig wird und in welchen Fällen eine Aufschiebung möglich ist. Dieser Artikel fasst die wichtigsten Punkte aus dem Thurgauer Steuergesetz allgemein verständlich zusammen.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer überhaupt?
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine sogenannte Objektsteuer. Sie wird nicht wie die Einkommenssteuer jährlich erhoben, sondern nur dann, wenn eine Liegenschaft verkauft wird und dabei ein Gewinn entsteht. Besteuert wird konkret der Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken des Privatvermögens sowie unter bestimmten Voraussetzungen auch aus land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken oder des Geschäftsvermögens.
Wird kein Gewinn erzielt, weil der Verkaufspreis die ursprünglichen Anlagekosten nicht übersteigt, fällt auch keine Grundstückgewinnsteuer an. Als steuerbegründende Veräusserung gilt dabei nicht nur der klassische Kaufvertrag. Auch Rechtsgeschäfte, die wirtschaftlich einer Veräusserung gleichkommen, etwa wenn ein Grundstück mit einer Dienstbarkeit oder einer öffentlich rechtlichen Eigentumsbeschränkung belastet wird, welche die Nutzung dauernd und wesentlich beeinträchtigt, können diese Steuer auslösen.
Wer bezahlt die Steuer?
Steuerpflichtig ist grundsätzlich die veräussernde Partei. Gehört die Liegenschaft mehreren Eigentümerinnen und Eigentümern, wird die Steuer anteilig nach dem jeweiligen Gewinnanteil erhoben.
Wie wird der steuerbare Gewinn berechnet?
Die Berechnung folgt einem klaren Schema:
- Verkaufspreis der Liegenschaft
- abzüglich mitverkauftem Inventar, zum Beispiel Möbel oder Gartengeräte, die nicht zum Grundstück gehören
- abzüglich der sogenannten Anlagekosten
Zu den Anlagekosten, die den steuerbaren Gewinn mindern, zählen:
- der Kaufpreis der Liegenschaft oder die Erstellungskosten
- wertvermehrende Investitionen während der Besitzdauer, zum Beispiel eine Erweiterung mit einem Carport, Pool etc.
- Grundbuchgebühren und Handänderungssteuern bei Kauf und Verkauf
- Maklerprovisionen bis maximal 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer
- Kosten für Verkaufsförderung, zum Beispiel Inserate oder eine Immobilienschätzung
- eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung für eine vorzeitig zurückbezahlte Hypotheken
- bei Stockwerkeigentum die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds, sofern im Kaufvertrag ausgewiesen
- Grundeigentümerbeiträge wie Trottoir, Kanalisation oder Mehrwertabgaben
Die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten ergibt den Grundstückgewinn, auf dem die Steuer berechnet wird.
Der Steuersatz: 40 Prozent als Grundlage, Besitzesdauer entscheidet mit
Der Kanton Thurgau kennt einen proportionalen Grundsteuersatz von 40 Prozent, unabhängig von der Höhe des Gewinns. Dieser Satz gilt bei einer Besitzdauer von rund 4-6 Jahren. Wer sein Grundstück kürzer besitzt, bezahlt einen Zuschlag, wer es länger besitzt, profitiert von einer Reduktion. Je länger die Immobilie im Eigentum war, desto tiefer fällt die Steuer aus.
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Grundstückgewinn von CHF 100’000 und einer Besitzdauer von 12 Jahren beträgt die Grundstückgewinnsteuer rund CHF 28’800, bei einer Besitzdauer von nur einem Jahr dagegen rund CHF 49’600. Massgebend für die Berechnung der Besitzdauer ist grundsätzlich der Eintrag im Grundbuch.
In diesen Fällen kann die Steuer aufgeschoben werden
Nicht jede Handänderung löst sofort eine Steuerpflicht aus. Das Gesetz kennt verschiedene Fälle, in denen die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird, unter anderem bei:
- Erbfolge, Erbteilung und Erbvorbezug
- Schenkung
- Handänderung unter Ehegatten, etwa durch Güterrechtsänderung, Trennung oder Scheidung
- Landumlegungen zur Güterzusammenlegung, Quartierplanung oder im Rahmen von Enteignungsverfahren
- der Reinvestition des Erlöses in ein neues, ausschliesslich selbst bewohntes Wohneigentum
Besonders praxisrelevant ist der letzte Punkt, die sogenannte Ersatzbeschaffung von selbst genutztem Wohneigentum. Wird der gesamte Erlös aus dem Verkauf des eigenen Zuhauses innert angemessener Frist, im Thurgau in der Regel innert zwei Jahren, in eine neue selbst bewohnte Liegenschaft investiert, kann die Steuer vollständig aufgeschoben werden. Wird nur ein Teil reinvestiert, erfolgt ein entsprechender Teilaufschub. Dieser Aufschub gilt nicht für Zweitwohnungen, Ferienwohnungen oder vermietete Liegenschaften. Ein Aufschub ist grundsätzlich möglich, wenn das Ersatzobjekt in einem anderen Kanton liegt. Die aufgeschobene Steuer wird dann erst fällig, wenn das Ersatzobjekt mit Gewinn verkauft oder anders genutzt wird.
Wann und wie wird die Steuer bezahlt?
Die veräussernde Partei muss den erzielten Gewinn deklarieren und die Steuer entrichten. In der Praxis wird der voraussichtliche Steuerbetrag häufig direkt bei der Kaufpreiszahlung über das Notariat zurückbehalten und dem Steueramt überwiesen.
Ein Verlust lässt sich verrechnen
Entsteht bei einem Verkauf ein Grundstückverlust, kann dieser mit Grundstückgewinnen verrechnet werden, die im gleichen Kalenderjahr oder in den vier vorangegangenen Kalenderjahren erzielt werden beziehungsweise wurden.
Warum sich eine frühzeitige Abklärung lohnt
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt von vielen Faktoren ab, der Besitzesdauer, den nachweisbaren Anlagekosten, allfälligen wertvermehrenden Investitionen und der Frage, ob eine Ersatzbeschaffung sinnvoll ist. Wer diese Punkte bereits vor dem Verkauf kennt, kann den Verkaufszeitpunkt und die Verkaufsstrategie gezielt darauf abstimmen und unnötige Steuerlast vermeiden.
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