Stockwerkeigentum kaufen in der Schweiz

Rechtliche Grundlagen und wesentliche Prüfkriterien

Der Erwerb von Stockwerkeigentum setzt eine umfassende Beurteilung der rechtlichen, baulichen und wirtschaftlichen Verhältnisse einer Liegenschaft voraus. Neben der Beschaffenheit der einzelnen Wohnung sind insbesondere die Eigentumsstruktur, die Organisation der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie bestehende und absehbare finanzielle Verpflichtungen von Bedeutung.

Eine fundierte Kaufprüfung berücksichtigt deshalb nicht allein die individuelle Stockwerkeinheit, sondern stets auch die Verhältnisse des gemeinschaftlichen Eigentums.

Was ist Stockwerkeigentum?

Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums an einem Grundstück, bei der mit jedem Miteigentumsanteil das Sonderrecht an bestimmten Gebäudeteilen verbunden ist. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich in Art. 712a ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB).

Kennzeichnend ist die rechtliche Verbindung individueller Eigentümerbefugnisse mit gemeinschaftlichen Rechten und Verpflichtungen. Dabei ist zwischen Sonderrecht, gemeinschaftlichen Gebäudeteilen und ausschliesslichen Benutzungsrechten zu unterscheiden.

Sonderrecht

Das Sonderrecht verleiht dem Stockwerkeigentümer die ausschliessliche Befugnis, die ihm zugewiesenen Räumlichkeiten innerhalb der gesetzlichen und reglementarischen Schranken zu nutzen, zu verwalten und baulich auszugestalten.

Sonderrechtsfähig sind grundsätzlich in sich abgeschlossene Räumlichkeiten, die über einen eigenen Zugang verfügen. Neben Wohnräumen können hierzu auch räumlich getrennte Nebenräume wie Keller- oder Estrichabteile gehören.

Gemeinschaftliche Gebäudeteile

Bestimmte Bestandteile der Liegenschaft sind zwingend gemeinschaftlich und können nicht Gegenstand eines Sonderrechts sein.

Hierzu zählen insbesondere der Grundstücksboden, die für Konstruktion und Bestand des Gebäudes wesentlichen Bauteile, die äussere Gestalt bestimmende Gebäudeteile sowie Anlagen und Einrichtungen, die auch anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.

Verwaltung, Unterhalt und bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen unterliegen den gesetzlichen und reglementarischen Zuständigkeiten und Beschlussfassungsverfahren.

Ausschliessliche Benutzungsrechte

Ausschliessliche Benutzungsrechte räumen einzelnen Stockwerkeigentümern die alleinige Nutzung bestimmter gemeinschaftlicher Flächen ein, ohne deren eigentumsrechtliche Zuordnung zu verändern. Dies betrifft beispielsweise Gartenanteile, Dachterrassen oder Aussenparkplätze.

Rechtsgrundlage, Umfang und allfällige besondere Unterhaltspflichten sind anhand des Begründungsakts, des Reglements und weiterer verbindlicher Vereinbarungen zu beurteilen.

Die Wertquote: Rechtliche Bedeutung und Funktion

Die Wertquote bezeichnet das bei der Begründung des Stockwerkeigentums festgelegte relative Wertverhältnis einer Stockwerkeinheit zur Gesamtheit der Einheiten. Gemäss Art. 712e Abs. 1 ZGB ist sie im Begründungsakt als Bruchteil mit gemeinsamem Nenner auszuweisen, in der Praxis häufig in Tausendsteln.

Das Gesetz schreibt keine verbindliche Bewertungsmethode zur Festlegung der Wertquoten vor. In der Praxis können insbesondere die Fläche, die Lage innerhalb des Gebäudes, die Ausrichtung sowie zugeordnete ausschliessliche Benutzungsrechte berücksichtigt werden.

Die Wertquote stellt weder einen unmittelbaren Ausdruck des aktuellen Verkehrswerts noch eine verbindliche Abbildung der Wohnflächenverhältnisse dar.

Die Wertquoten bilden gemäss Art. 712h ZGB grundsätzlich den Verteilungsschlüssel für gemeinschaftliche Kosten und Lasten. Gesetzliche Besonderheiten sowie rechtlich zulässige abweichende Regelungen bleiben vorbehalten.

Darüber hinaus sind sie bei bestimmten Beschlussfassungen und bei der Beurteilung der Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung relevant. Die Anzahl der Stimmen eines Stockwerkeigentümers ergibt sich jedoch nicht unmittelbar aus seiner Wertquote.

Eine nachträgliche Berichtigung der Wertquoten richtet sich nach den besonderen Voraussetzungen von Art. 712e Abs. 2 ZGB.

Welche Unterlagen sind vor dem Erwerb zu prüfen?

Eine sachgerechte Kaufprüfung erfordert die Einsicht in die massgebenden rechtlichen, administrativen und technischen Unterlagen der Liegenschaft.

1 Grundbuchauszüge prüfen

Die aktuellen Grundbuchauszüge der Stockwerkeinheit und des Stammgrundstücks sind hinsichtlich Eigentumsverhältnissen, Wertquoten, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten, Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen zu prüfen. Soweit erforderlich, sind die zugrunde liegenden Grundbuchbelege beizuziehen.

2 Begründungsakt und Aufteilungspläne prüfen

Der Begründungsakt und die zugehörigen Pläne dokumentieren die rechtliche Gliederung der Liegenschaft. Massgebend sind insbesondere die Abgrenzung der Sonderrechtsbereiche, die Zuordnung von Nebenräumen, die Wertquoten und die Rechtsgrundlagen ausschliesslicher Benutzungsrechte.

3 Reglement und Nutzungsordnung prüfen

Das Reglement ist auf Nutzungsbeschränkungen, Zuständigkeiten, Kostenverteilung und Beschlussfassungsregeln zu untersuchen. Allfällige Reglementsänderungen, Nutzungsordnungen und ergänzende Vereinbarungen sind in die Prüfung einzubeziehen.

4 Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen

Die Versammlungsprotokolle der letzten zwei bis drei Geschäftsjahre ermöglichen Rückschlüsse auf gefasste Beschlüsse, geplante Investitionen und bestehende Meinungsverschiedenheiten. Besondere Aufmerksamkeit verdienen bereits genehmigte, jedoch noch nicht umgesetzte oder finanzierte Sanierungsmassnahmen.

5 Jahresrechnungen und Budget prüfen

Die letzten zwei Jahresrechnungen, Verwaltungsabrechnungen und das aktuelle Budget dienen der Beurteilung der gemeinschaftlichen Aufwendungen, der finanziellen Entwicklung und möglicher ausserordentlicher Verpflichtungen.

6 Erneuerungsfonds prüfen

Zu beurteilen sind das vorhandene Fondsvermögen, die regelmässigen Einlagen sowie bereits beschlossene oder vorgesehene Entnahmen. Ausschlaggebend ist die Angemessenheit der Mittel im Verhältnis zum baulichen Zustand und zum absehbaren Investitionsbedarf der Liegenschaft.

7 Gebäudezustand und Sanierungsplanung prüfen

Bau- und Unterhaltsdokumentationen, technische Zustandsberichte sowie bestehende Sanierungsplanungen sind hinsichtlich Bausubstanz, Haustechnik und zukünftiger Investitionen auszuwerten. Von besonderer Bedeutung sind kostenintensive Massnahmen an Dach, Fassade, Gebäudehülle und gemeinschaftlichen technischen Anlagen.

Kosten und finanzielle Verpflichtungen beim Stockwerkeigentum

Neben den individuellen Finanzierungskosten und dem Unterhalt der eigenen Einheit haben Stockwerkeigentümer die auf sie entfallenden gemeinschaftlichen Kosten und Lasten zu tragen.

Diese umfassen insbesondere:

Betriebskosten: Gemeinschaftlich anfallende Aufwendungen für Energie, Wasser, Reinigung, Hauswartung und technische Anlagen.
Verwaltungskosten: Honorare und weitere Aufwendungen für die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Unterhalts- und Erneuerungskosten: Ausgaben für die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung gemeinschaftlicher Gebäudeteile und Einrichtungen.
Versicherungen und öffentliche Abgaben: Gemeinschaftlich zu tragende Versicherungsprämien sowie öffentlich-rechtliche Beiträge, Gebühren und Steuern.
Erneuerungsfonds: Reglementarisch oder durch Gemeinschaftsbeschluss vorgesehene Einlagen zur Finanzierung zukünftiger Erneuerungsmassnahmen.

Die Kostenverteilung richtet sich nach Art. 712h ZGB und den rechtlich massgebenden Regelungen der Gemeinschaft. Dabei sind insbesondere auch gesetzlich vorgesehene Abweichungen aufgrund unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeiten gemeinschaftlicher Einrichtungen zu berücksichtigen.

Über die ordentlichen Aufwendungen hinaus können ausserordentliche Beiträge für beschlossene Sanierungen und Investitionen entstehen.

Kaufvertrag und Eigentumsübertragung

Der Erwerb einer Stockwerkeinheit setzt einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag voraus (Art. 216 OR). Der Eigentumsübergang erfolgt grundsätzlich durch Eintragung im Grundbuch (Art. 656 ZGB).

Vor Vertragsabschluss sind insbesondere der Vertragsgegenstand, bestehende Rechte und Belastungen, die Übernahme gemeinschaftlicher Verpflichtungen sowie Finanzierung und Erwerbsnebenkosten abschliessend zu klären.

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